Czy to zatrzyma „patodeweloperkę”? Ustroń przyjął Plan Ogólny

Po miesiącach prac, konsultacji społecznych i analiz Rada Miasta Ustroń przyjęła Plan Ogólny Miasta. To dokument, który wyznaczy kierunki rozwoju przestrzennego Ustronia i stanie się podstawą do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla całego miasta.

Samorząd podkreśla, że dokument jest kompromisem pomiędzy potrzebami mieszkańców, rozwojem miasta oraz ochroną przyrody i uzdrowiskowego charakteru Ustronia.

Reforma zmieniła zasady planowania

Przyjęcie Planu Ogólnego jest konsekwencją reformy systemu planowania przestrzennego w Polsce. Jak wyjaśniał podczas sesji projektant dokumentu Mateusz Węgrzyk, gminy nie mogą już dowolnie wyznaczać nowych terenów pod zabudowę.

– Obecnie wyznaczanie nowych terenów inwestycyjnych musi być powiązane z rzeczywistym zapotrzebowaniem miasta, obliczonym według zasad określonych w ustawie. Zakres terenów przeznaczonych pod zabudowę nie może być wyłącznie efektem lokalnej polityki przestrzennej. Celem tych rozwiązań jest ograniczenie niekontrolowanego rozpraszania zabudowy oraz prowadzenie zrównoważonej polityki przestrzennej – tłumaczył projektant.

Blisko 700 uwag mieszkańców

Prace nad dokumentem poprzedziły szerokie konsultacje społeczne. Zorganizowano otwarte spotkanie z mieszkańcami oraz trzy dyżury projektanta, podczas których można było uzyskać szczegółowe informacje i zgłaszać swoje propozycje zmian.

Zainteresowanie dokumentem okazało się bardzo duże. Do urzędu wpłynęły aż 673 uwagi.

– Rozpatrzyliśmy prawie 700 uwag do Planu Ogólnego. Ze względu na ogromne zainteresowanie mieszkańców wydłużyliśmy konsultacje o dwa tygodnie i zorganizowaliśmy dodatkowe spotkania z projektantem. Zależało nam na tym, aby cały proces był maksymalnie transparentny i otwarty – mówił w Radiu BIELSKO burmistrz Ustronia Paweł Sztefek.

Ostatecznie 34 proc. zgłoszonych uwag zostało uwzględnionych w całości, 40 proc. częściowo, a 26 proc. nie mogło zostać przyjętych z powodu ograniczeń wynikających z przepisów prawa.

Więcej terenów pod domy jednorodzinne

Jednym z najważniejszych efektów przeprowadzonych analiz jest zwiększenie powierzchni terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Obszar przeznaczony pod rozwój budownictwa jednorodzinnego wzrósł z 274,7 do 367,3 hektara czyli o ponad 92 hektary.

Jak podkreśla przewodniczący Rady Miasta Michał Kubok, udało się znaleźć rozwiązania odpowiadające oczekiwaniom wielu mieszkańców.

– Wszystkie uwagi zgłaszane przez mieszkańców i radnych były analizowane na każdym etapie prac. Wspólnie wypracowaliśmy rozwiązania, które w możliwie największym stopniu odpowiadają potrzebom mieszkańców – zaznaczył na sesji.

Koniec zabudowy „w szczerym polu”?

Burmistrz Ustronia przekonuje, że przyjęcie Planu Ogólnego to pierwszy krok do uporządkowania polityki przestrzennej miasta.

Obecnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują zaledwie około 18–19 proc. powierzchni Ustronia. Na pozostałych terenach inwestycje mogą być realizowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, potocznie nazywanych „wuzetkami”.

– To jest wielkie zagrożenie dla miasta uzdrowiskowego i turystycznego. Tam, gdzie nie ma planów miejscowych, można budować na podstawie warunków zabudowy. Do tej pory zdarzało się, że były one wydawane nie zawsze przemyślanie i nie zawsze z uwzględnieniem interesu publicznego – mówi Paweł Sztefek.

Jak przypomina burmistrz, jedną z pierwszych decyzji obecnych władz miasta było zawieszanie postępowań dotyczących niektórych inwestycji nawet na 18 miesięcy.

– Przykładem była inwestycja zakładająca budowę 84 domów jednorodzinnych w Hermanicach. Zawiesiliśmy postępowanie na maksymalny możliwy okres, ale po jego upływie przepisy nie dawały już możliwości dalszego blokowania tej decyzji – wyjaśnia.

Nowy Plan Ogólny ma ograniczyć podobne sytuacje.

– Nie będzie już można otrzymać warunków zabudowy w szczerym polu, tak jak było to możliwe wcześniej. Teraz rozwój zabudowy będzie znacznie bardziej uporządkowany – podkreśla burmistrz.

Czy Plan Ogólny zatrzyma „patodeweloperkę”?

Jednym z tematów dyskusji podczas sesji absolutoryjnej, na której burmistrz prezentował raport o stanie miasta Ustroń, była tzw. patodeweloperka i presja inwestycyjna, z którą od kilku lat mierzy się Ustroń.

Paweł Sztefek przyznaje, że zainteresowanie deweloperów miastem jest bardzo duże.

– Presja inwestycyjna jest i pojawia się ze strony dużych deweloperów. Do tej pory staraliśmy się rozwiązywać wiele spraw poprzez rozmowy. Część inwestorów wycofywała swoje pomysły, inni byli gotowi współpracować z miastem – mówił dzisiejszy gość Radia BIELSKO.

Jednocześnie zaznacza, że sam Plan Ogólny nie daje możliwości całkowitego zakazania określonych form zabudowy.

– Nie możemy zakazać budowy szeregowców, bo przepisy prawa nam na to nie pozwalają. Natomiast dzięki Planowi Ogólnemu będziemy mogli przygotować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla całego miasta. To on wskaże, gdzie mogą powstawać budynki mieszkalne, gdzie usługi, tereny rekreacyjne czy obszary zieleni – wyjaśnia.

Następny krok – plan dla całego miasta

Samorząd zapowiada, że przyjęcie Planu Ogólnego nie kończy procesu porządkowania przestrzeni. Kolejnym etapem będzie przygotowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obejmujących całe miasto.

Zdaniem burmistrza to właśnie one będą najważniejszym narzędziem pozwalającym chronić uzdrowiskowy charakter Ustronia.

– Jesteśmy uzdrowiskiem i obowiązuje nas operat uzdrowiskowy, który nakazuje zachowanie odpowiedniej ilości terenów zielonych. Musimy patrzeć na rozwój miasta całościowo, a nie tylko przez pryzmat pojedynczych działek. Cieszę się, że udało się wypracować kompromis i niemal jednogłośnie przyjąć ten dokument – podsumowuje Paweł Sztefek.